Todo lo que necesitas saber sobre el Informe de Evaluación de Edificios

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Índice

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Introducción

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Legislación

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Objetivo

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Responsabilidades

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Caducidad

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Fases

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Actuaciones e Intervenciones

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Líneas Generales del Procedimiento

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Ayudas y Subvenciones

Informe Evaluación Edificio

El Estudio de Arquitectura e Ingeniería ALONE es especialista en la redacción de Informes de Evaluación de Edificios.

Prestamos nuestros servicios técnicos de arquitectura e ingeniería en todo el territorio nacional.

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El Informe de Evaluación del Edificio, o también conocido por la abreviatura IEE, se trata de un documento que verifica el “estado de salud” que posee un inmueble con el paso del tiempo. Técnicamente, es una certificación requerida por la actual normativa en vigor que obliga a todos aquellos edificios con más de 50 años de antigüedad a redactar dicho informe a partir de la labor de técnicos cualificados para su elaboración.

No obstante,  dependerá de cada municipio y CCAA establecer los años de antigüedad por los que se establecerá la obligatoriedad de disponer del Informe de Evaluación de Edificios. Únicamente en caso de que los municipios no legislen este aspecto, será 50 años pues tiene carácter supletorio.

1. LEGISLACIÓN

Principalmente, este documento informativo aparece contemplado en su regulación básica en la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Más tarde, dicha ley fue derogada en su gran mayoría por el Real Decreto 7/2015, aunque sin ningún cambio en su contenido y forma.

También se destaca en el Real Decreto 233/2013 (Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016), que incluye lo siguiente: “El objeto de este programa es el impulso a la implantación y generalización de un Informe de evaluación de los edificios que incluya el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los mismos, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión (…)”.

2. OBJETIVO

EL objetivo del IEE es realizar una inspección del edificio en cuestión para generar un documento técnico legal que recoja toda la información necesaria relacionada con el estado de conservación de los elementos comunes del mismo, en aspectos como la seguridad, habitabilidad, funcionalidad, etc.; una evaluación energética que nos permita conocer de primera mano la demanda de energía y las distintas emisiones producidas que en su estado actual el edificio está produciendo; y una evaluación del nivel de accesibilidad al edificio para personas con discapacidades físicas.

Por tanto, el IEE se puede clasificar en tres partes fundamentales: la primera está referida a la propia Inspección Técnica del Edificio (la antigua ITE), en la cual se valora el estado de conservación del mismo; la segunda trata sobre la evaluación del grado de accesibilidad que posee el inmueble en el momento de la inspección; y, por último, la tercera permite certificar la eficiencia energética que posee la edificación en la actualidad.

3. RESPONSABILIDADES

Los propietarios de los inmuebles o las Comunidades de Propietarios serán los encargados de ponerse en contacto con el profesional pertinente para la realización de este informe en los siguientes casos: para edificios cuya antigüedad sea superior a 50 años, tal y como ya se ha especificado anteriormente; para aquellos cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para obras de rehabilitación; y en todos aquellos que la normativa, tanto municipal como autonómica, así lo determine.

4. CADUCIDAD

El IEE surte los efectos del documento que acredita legalmente el cumplimiento del deber descrito respecto a la exigencia de la Inspección Técnica de los Edificios. Además, este tendrá una validez de 10 años a contar desde la fecha de solicitud de inscripción en el Registro y deberá renovarse antes de que su validez finalice.

5. FASES

Gracias a la redacción del IEE podremos conocer el estado de conservación del inmueble, logrando así actuar a tiempo frente a todas aquellas patologías que se detecten; señalar todas aquellas carencias que el edificio pueda tener en materia de accesibilidad universal; y finalmente, nos informaremos sobre cuál es el consumo de energía de nuestra vivienda y de las emisiones de CO2 que produce gracias al Certificado de Eficiencia Energético (CEE). Una vez realizado el análisis de cada uno de los tres procedimientos, se realizarán las recomendaciones oportunas para optimizar dichos segmentos.

Para la correcta actuación del técnico en el desarrollo del IEE, las fases que se han de cumplir son: obtención de datos previos, reconocimiento visual del edificio, caracterización de la envolvente térmica, evaluación del inmueble y propuesta de las diversas actuaciones.

En la obtención de datos previos, que se habrá de realizar con anterioridad a la visita al edificio, es importante lograr obtener la máxima información objetiva posible (localización, características del edificio, información gráfica y descriptiva, etc.). En la visita al inmueble se habrán de revisar todos aquellos aspectos que se considere oportunos: cimentación, estructura, fachadas, huecos, cubierta, instalaciones, escaleras, ascensores, pasos, etc. La inspección debe abarcar el conjunto del edificio, desde la planta en contacto con el terreno hasta la cubierta, por lo que el técnico deberá acceder a tantos elementos comunes como sea posible, así como a las viviendas del inmueble que sean necesarias, obteniendo de esta forma una buena intensidad de muestreo.

El reconocimiento visual de todas las partes del edificio permitirá detectar posibles lesiones y patologías en elementos constructivos e instalaciones. El inspector revisará todas aquellas áreas que puedan suponer un riesgo, y concluirá con una calificación de la importancia de los daños y de la extensión de los mismos.

En la caracterización de la envolvente térmica es indispensable conocer las fachadas y medianeras, huecos, otros muros, cubiertas, etc. Por otra parte, además de tener que conocer las superficies, orientaciones, etc., es necesario saber el valor de su transmitancia energética. Para ello, podrá ser necesaria la realización de catas por parte del técnico competente.

6. ACTUACIONES E INTERVENCIONES

Una vez se ha llegado hasta aquí, se ha de proceder a realizar la evaluación del estado del edificio y la propuesta de actuaciones. Dichas actuaciones se pueden clasificar en función del grado de urgencia de las mismas en: actuaciones de mantenimiento, intervenciones a medio plazo, intervenciones urgentes e intervenciones inmediatas por riesgo inminente.

En cuanto a las actuaciones de mantenimiento, estas se relacionan con elementos que no presentan lesiones, o cuyas lesiones carecen de importancia, y donde la pertinente subsanación consiste simplemente en un adecuado mantenimiento. En este apartado se recomienda la inclusión de estas actuaciones en el Informe de instrucciones sobre actuaciones de uso y mantenimiento del edificio.

En la intervención a medio plazo encontramos aquellos elementos que presentan lesiones de importancia baja o daños moderados de forma puntual. En estos casos las intervenciones podrían llegar a aplazarse más de un año. La intervención urgente incluye todos los elementos que cuyas lesiones de importancia moderada o alta y que requieren intervención urgente. El plazo máximo debería ser inferior a un año.

En el caso de deficiencias graves o muy graves, el técnico debe incluir en el informe las medidas cautelares a adoptar e indicar el plazo en el que se deben acometer para garantizar las condiciones de seguridad del edificio.

Para finalizar, si se detectasen riesgos inminentes de colapso, es decir, la necesidad de realizar actuaciones que conlleven una intervención urgente, el inspector que está realizando la tarea habrá de indicar cuáles de ellas se han de realizar en un plazo máximo de 24 horas y, cuando fuese necesario, adoptar las medidas de seguridad necesarias in situ tales como apuntalar, evacuar el inmueble, restringir el acceso a determinadas zonas del edificio, etc.

Haciendo más hincapié en cuanto a las condiciones básicas de accesibilidad, el responsable de la inspección ha de evaluar el nivel de adecuación del edificio para permitir que este sea accesible, entendiendo como accesible todo aquel edificio el cual permite la utilización no discriminatoria, independiente y segura de toda persona que posea una discapacidad. Si el inmueble no contase con los niveles mínimos, declarándolo este inaccesible, se propondrán una serie de ajustes razonables para solventar dichos problemas.

Para finalizar, el Certificado de Eficiencia Energética se habrá de realizar mediante un software especializado, que sea capaz de evaluar la demanda energética, el consumo de energías, las emisiones de CO2, etc. El programa oficial utilizado deberá estar acreditado como Documento Reconocido e inscrito en el correspondiente Registro general del Ministerio de Industria, Energía y Turismo.

Cada uno de los análisis que se ha elaborado (constructivo, de accesibilidad y de eficiencia energética) contendrá, como conclusión, una valoración final, que incluirá lo siguiente: sobre el estado de conservación del edificio, el técnico deberá establecer si el estado es favorable o si por el contrario presenta deficiencias, es decir, desfavorable; sobre la accesibilidad universal, se indicará si se cumplen los mínimo exigibles y en caso contrario se indicarán todas aquellas medidas de mejora que se crean necesarias; finalmente, sobre la eficiencia energética, además de la etiqueta que emitirá el software empleado para el cálculo de la misma, este certificado incluirá un documento que expondrá una serie de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de eficiencia.

7. LÍNEAS GENERALES DEL PROCEDIMIENTO

En resumen, el proceso que se ha de seguir es el siguiente: el propietario o la Comunidad de Propietarios inicia los trámites para la elaboración del IEE (una vez se recibe el requerimiento por parte del ayuntamiento correspondiente), se encarga el trabajo a un técnico que posea la competencia para ello, se realiza la inspección y se elabora el informe de evaluación del edificio a través de la correspondiente plataforma online. Una vez se ha llevado a cabo la laboriosa tarea, el programa expide un documento que habrá de presentarse ante el Ayuntamiento, u organismo que haya determinado la Comunidad Autónoma, junto con el resto de documentación pertinente.

Una vez que se verifica la idoneidad de los documentos que han sido presentados, se procederá a inscribir el IEE en el correspondiente Registro. Finalmente, se devuelve al interesado un certificado acreditativo de que el informe ha sido registrado satisfactoriamente.

En el caso de que su edificio esté en la obligación de presentar un Informe de Evaluación del Edificio, pero no sea efectuado, tanto la Ley de Rehabilitación como el Anteproyecto de Decreto de regulación del Informe de Evaluación de Edificios, determina que esto tendría la consideración de infracción urbanística.

Es necesario hacer hincapié en el hecho de que las únicas personas habilitadas legalmente para poder realizar este tipo de informes son los técnicos facultativos competentes para abordar dicha labor, es decir, los Arquitectos, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación.

En cuanto a los honorarios que se han de cobrar por este tipo de trabajos, dependerá de muchos factores. En primer lugar, el técnico que reciba el encargo habrá de valorar el grado de complejidad del informe, así como el número de viviendas y locales con los que cuente el edificio. En la mayoría de las ocasiones, el interesado tendrá que solicitar un presupuesto antes de conocer el precio final de este servicio. Por otra parte, el tiempo de elaboración del mismo también dependerá de diferentes factores, tal y como ocurre con el cálculo de los honorarios.

Para que el correspondiente Informe de Evaluación del Edificio sea favorable, es recomendable seguir una serie de pautas que podrán ser las claves para obtener el resultado deseado. Primeramente, se ha de consultar y verificar la experiencia que posee el técnico competente que se va a contratar en relación a la redacción de este tipo de informes. El criterio que se sigue en ocasiones puede llegar a ser demasiado subjetivo, y como consecuencia se puede ejecutar una mala praxis que puede llegar a desencadenar consecuencias negativas para el propietario o la Comunidad. En segundo lugar, las ayudas o subvenciones públicas disponibles en materia de rehabilitación pueden ser un buen recurso y se ha de contar con ello. Finalmente, introducir medidas de eficiencia energética puede suponer un gran beneficio que, a la larga, permitirá obtener una infinidad de ventajas, tanto económicas como arquitectónicas, y que permitirán dar un paso más hacia un desarrollo y una vida sostenible.

8. AYUDAS Y SUBVENCIONES

En cuanto a las ayudas que se pueden solicitar para financiar el IEE, existen varios programas de fomento que están enfocados a ofrecer subvenciones para el desarrollo de este tipo de actuaciones. Dichas subvenciones se enmarcan dentro del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 del Ministerio de Fomento. Sin embargo, serán las Comunidades Autónomas las que gestionarán estas ayudas.

Por otro lado, tienen carácter plurianual, por lo que pueden solicitarse cada año dentro del plazo establecido para ello. Estas ayudan permiten cubrir los gastos que conlleven las obras necesarias a realizar y que ha dictaminado el técnico que se han de realizar, así como los honorarios de los profesionales que elaboran los proyectos, siendo posible sufragar hasta un 40% del total. Eso sí, para la obtención de dichas ayudas será necesaria la obtención del IEE y para su posterior presentación frente al órgano competente.

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